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ここのところ、不動産会社、賃貸管理会社、保証会社の
倒産などが続いています。大家さんとしては自分の収益を
守るため、すばやく対処する必要があります。
まず、やるべきは管理委託契約の解除です。これについ
ては倒産、送金がストップした時点でできるだけ早く解除
の手続きを行います。
具体的には配達証明付きの内容証明郵便を利用するのが
ベスト。口頭や電話では相手に拒否されたり、混乱してい
るので分からないなどと逃げられたりする恐れがあります。
ただ、即時解除の場合、大家さんは管理会社に対し、管
理会社がこうむった損害を賠償すべき責任が生じますが、
倒産が明らかで、しかも送金が行われていない状況では、
その点はそれほど心配しなくてもよろしいでしょう。
さて、解除の方法には２種類あります。ひとつはあらか
じめ催告をしてから解除するという催告解除。これは「い
ついつまでに契約を遂行しなければ、契約を解除する」と
期限、条件などを提示、それが遂行されなかった場合に解
除するというものです。対して無催告解除とはそうした催
告なしにいきなり契約解除を実行するというものです。
催告解除の場合には解除通知書面が送達され、催告期間
中に未払いの預かり賃料が送られてこなかった場合に、そ
の期間満了をもって解除が効力を生じます。これに対して
無催告解除の場合には解除通知書面が管理会社に送達され
た時点で効力が生じることになります。いずれを選ぶかは
相手とのこれまでの関係や時期など、いくつも要素が考え
られますが、次回の家賃支払いを管理会社ではなく、大家
さんにしてもらえるだけの時間があるように考えて、いず
れかを選んでください。
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次の作業は家賃の支払い先変更。
大家さんに入金されるように手配を
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催告の効力が発生した後、続いてやるべきは入居者に対
して管理委託契約が解除になり、送金先に変更が生じたこ
と、新しい賃料振込先口座の通知をすることです。管理会
社が金融機関に対し、自動引き落としを依頼している場合
には金融機関に対して自動引き落としの停止を依頼します。
これも配達証明付内容証明郵便が良いでしょう。
管理会社が契約書類を全て保管していて、契約内容が不
明な場合には、入居者を個別に訪問、契約書類をコピーさ
せてもらう必要も出てきます。振込先変更の件もあります
ので、全戸を訪問、契約書を預からせてもらい、すぐにコ
ピーして新しい振込先を記載した書類とともに返却して回
るという段取りがいいでしょう。
この作業が済んで後、今度は未払いの賃料を管理会社か
ら取り立てることになりますが、これはいずれまたの機会
に取り上げることにします。
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