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できる大家1000の知恵
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■2006/10/16日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
賃貸住宅ストックの55％はマンション
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？(3)
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編集部の独り言
デザイナーズにもファミリー向きが登場
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おはようございます。
仕事でつくばエクスプレス沿線を取材・撮影してきま
した。一番最初に同沿線を訪れたのは開業前。まだ、駅
への道ができていなかったり、駅前は広大な空き地だっ
たりと、絵にならない状況でした。
それから１年ちょっと。どの駅周辺も大きく変化して
います。八潮ではすでに駅前の複合商業施設が開業、周
辺から多くの客を集めていましたし、柏の葉キャンパス
駅前の商業施設も11月には開業予定。流山おおたかの森
でも、来年にはオープン予定のショッピングセンターの
工事が進められていました。そして、どの駅前にも大規
模マンション。
地元の人に聞くと、マンションよりも一戸建ての増加
に変化を感じるそうで、工期が短いからでしょうね、あ
ちこちで森や工場が住宅街に変わっているそうです。
ただし、賃貸はまだまだのようで、見かけたのは八潮
くらい。まあ、この変化の速さからすると、後半年した
ら、賃貸も登場しているかもしれませんが。
それでは気分を変えて、10月16日号をお届けします。
今回の記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
賃貸住宅ストックのうちマンションは55％、
矢野経済研究所の賃貸市場の市場実態動向調査によると、
2003年時点での賃貸住宅総ストック戸数は1693万戸で、15
年前の1.5倍以上。そのうち、大幅増が目立ったのは2005
年度で、前年度比108.7％の51万戸だったとのこと。また、
賃貸住宅のストックのうち、マンションが多いのは西日本
で、全体としてマンションの地域別シェアは西高東低とな
っているそうです。
これをさらに細かく見てみると、ここ15年で一戸建ては、
22.7％から11.6％に減少、それに対してマンションは50.2
％から54.4％、アパートは27.1％から34.0％と増加してい
ます。同研究所ではアパートの激増の背景には、大手ハウ
スメーカーの賃貸住宅事業への参入が大きく寄与している
ものと推測しています。
ちなみにアパートの増加は2001年以降で、増加傾向は一
貫して続いています。
主要都市別にマンションのシェアの高い地域を見ていく
と、神戸市（83.0％）、大阪市（81.0％）、福岡市（76.2
％）、名古屋市（75.8％）などとなっており、西日本の都
市が中心。これに対して、アパートのシェアが高いのは、
仙台市（42.5％）、さいたま市（36.4％）、横浜市（36.2
％）静岡市（35.8％）と東日本の都市が多くなっています。
今後も一戸建ての減少、アパート、マンションの増加は
続くと見られており、特にアパートは激増するとの見方も。
しかし、地域にもよりますが、それほど市場があるのかど
うか。前年度の増加が大きかっただけに、今年度がどうな
るのか、気になります。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？(3)
（前回に引き続き、相続税の物納制度の解説を続けます。）
父は来年70歳。アパートや借家、駐車場に貸している土
地などを所有しており、死後は長女である私が相続するこ
とになります。私自身は父がやっている大家さん業にはま
ったく関係ない会社勤めをしているのですが、気になるの
は相続税。不動産はあっても、現金はないので、いざとな
ったら、物納すればいいと思っていたのですが、これから
は物納は厳しくなると聞きました。
Ａ、物納が認められる要件が明確になり、
相続した以外の収入、預金などからの納税を
求められる可能性が高くなりました
税金は本来現金で支払うべきもの。それが期限までに金
銭で一度に納付することが困難な場合で、何度かに分けて
納付できるようであれば、延納、それも難しいようであれ
ば、物納が認められることになります。
これまでは金銭で納付することができない金額について、
納税者が自分で一定の算式にしたがって計算し、計算の明
細や根拠を提示して申告してきました。といっても、算式
自体に具体的な指標が示されていたわけではなかったので
すが、今回の改正で、それが明確化されました。
その算式ですが、
(1)所有している現金、預貯金と相続した現金、預貯金を足
して、手元にある、税金に充てられる金銭の合計額を出す。
(2)そこから生活と事業などの維持のために必要と認められ
る金額を引きます。この場合の生活と事業に必要な金額と
は以下のものです。
・退職間近の人の老後の生計費
・子どもの学費
・子どもの結婚費用
・事業上の運転資金
・自宅取得、建替えのための費用
(3)上記の計算で出た額を納付すべき相続税額から引きます。
(4)この答えが金銭で納付することが難しい金額となります。
ここで大事なのは、(1)の部分。相続した現金、預貯金以
外に、相続した人がこれまでに貯めたお金や、給料として
もらうお金なども、相続税を払うための原資とされること
が明確になったのです。これはつまり、相続した現金、預
貯金で足りなければ、自分の財産から払いなさいというこ
と。早めの相続対策をしておかなければ、預貯金などを取
り崩す羽目になるということです。
なお、延納の場合には生活に必要とされる費用の３カ月
分に相当する額と、事業の継続のために当面必要な運転資
金を差し引いて計算することとなります。
これ以外にもいくつか、変更のあった点を以下にまとめ
ます。
・延納中の物納への切り替えが認められました。これまで、
バブル崩壊語の一時期、特例として認められたことがあり
ましたが、制度化されたのはこれがはじめて。延納を選択
後、金銭納付が難しくなった場合には、申告期限から10年
以内に限り、延納税額から納付期限の来た分の納税額を限
度として、物納を選択できるようになりました。その際の
物納する土地等の価格は物納申請時の価額となります。
・超過物納が認められました。これは税金が１億円で、物
納すべき土地が１億2000万円だとした場合、土地を2000万
円分残すことが難しいため。これまでも、認められている
ケースはありましたが、今回の改正では明文化されました。
・国有財産と隣接地の交換制度が創設されました。これは
国有財産である土地と隣接する土地を交換することに応ず
れば、一定の要件のもとで課税の繰り延べが認められると
いうもの。これによって国有財産が売りやすくなり、また、
道路条件の悪い、売りにくい土地の条件が良くなり、物納
劣後財産であっても物納が認められる可能性が高まるので
はないかと言われています。
今回の改正は非常に大きなものでした。駆け足で説明し
たので、分かりにくい点も多かったのではないかと思いま
す。大事なことは、何度も書きましたが、早めに対策を打
っておかないと、相続時が大変だということ。特に財産の
大半を土地や賃貸物件として所有している大家さんの場合
には、税金を払うための現金・預貯金がないケースも多々
ありえるはず。相続の話はなかなか互いに切り出しにくい
ものですが、今後はそうも言っていられないはず。個別に
どのような対策が必要かは異なりますから、身近な専門家
にご相談なさるようになさってください。
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■編集部の独り言
デザイナーズにもファミリー向きが登場
ブログでも書いたのですが、最近、東急がやっているト
ッププライドなるデザイナーズ物件の内覧会に行ってきま
した。間取りの大半は３ＬＤＫで専有面積は90㎡前後。賃
料は20万円前後が中心で、高いものでは100㎡超、25万円近
くというタイプも。
これまでデザイナーズといえば、シングルあるいはカッ
プル向き。ワンルームが中心で、一部、１ＬＤＫあるいは
広くても２ＬＤＫ。同社の物件でも３ＬＤＫが登場したの
は今年春に竣工した元住吉の物件からで、そこでは一部に
３ＬＤＫがある程度。ところが、この江田の物件は１ＬＤ
Ｋは19戸のうち、わずか３戸です。
デザイナーズというほどには個性的ではないものの、こ
の夏からモデルルームをオープンしている武蔵小杉の大規
模物件にも、ファミリー向きの面白い間取りがあることを
考えあわせると、いよいよ、ファミリーもデザイナーズを
意識する時代が来たのかもしれません。
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次回は10月30日（月曜日）にお送りいたします。皆様には
くれぐれもご自愛のほどを。お忙しい時期にお読みいただ
き、ありがとうございました。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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