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できる大家1000の知恵
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■2005/8/22日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
国土交通省の住宅市場動向調査（賃貸住宅編）
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
貸している土地での建て替えを拒否したい
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編集部の独り言 地震対策に災害伝言板の告知を
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠一度
小泉さんに会ってみたいです。
というのも、過日のインタビューにご登場いただいた
上原さんは小泉首相が最初に選挙に出たときからのお
付き合いとのことで、ご本人いわく「名まえを言うだ
けで官邸に出入りできるのは、俺くらいだろうなあ」。
ホントのところ、とてもそんな風には見えない、ごく
フツーの田舎のおじさん（失礼）なんですが、確かに
人をそらさない話し方や雰囲気はただ者じゃありませ
ん。しかし、こうした人を束ねた上に立つ人というの
はどんな人なんだろう。不遜にもそんなことを思って
います。
それでは８月22日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
国土交通省の住宅市場動向調査（賃貸住宅編①）
平成16年度の住宅市場動向調査の中から賃貸住宅に関す
るデータを２回に分けてご紹介します。
◎賃貸住宅入居者は30歳未満が４割
20代、20歳未満が４割と多く、ついで30代が３割強。ま
た居住人数では１人が26％強、２人が30％弱で、３人が22
％。シングルからカップルの入居者が中心になっています。
◎世帯年収は450万円、家賃は首都圏で９万6000円
住替え前と後でそれぞれ家賃がいくらになっているかを
地域別に見ると（ ）内は共益費
・首都圏 ８万4930円→９万6026円（3276円）
・中京圏 ５万6486円→６万5717円（3395円）
・近畿圏 ６万3189円→７万269円（3883円）
家賃にはかなり差がありますが、共益費については全国
的にあまりばらつきがないことが分かります。
◎首都圏は敷金２カ月、中京３カ月、近畿はそれ以上
契約時に払う敷金の有無と額を地域ごとに見てみると、
・首都圏（有86.0％）
１カ月 22.5％
２カ月 65.6％
３カ月 11.9％（２カ月～３カ月も含む）
・中京圏（有77.2％）
１カ月 13.8％（１カ月未満も含む）
２カ月 34.1％（１カ月～２カ月も含む）
３カ月 44.4％
３カ月以上 3.6％（無回答1.0％）
・近畿圏（有87.4％）
１カ月 3.2％
２カ月 10.4％（１カ月～２カ月も含む）
３カ月 41％（２カ月～３カ月も含む）
３カ月以上 45.0％
敷金に関しては、地域差が如実になっています。
◎礼金は全国的に１カ月が主流に
続いて礼金を見てみると
・首都圏（有66.3％）
１カ月 48％
２カ月 50.3％
・中京圏（有42.5％）
１カ月 69.4％（１カ月未満も含む）
２カ月 18.6％（１カ月～２カ月も含む）
３カ月 9.2％（２カ月～３カ月も含む）
３カ月以上 0.9％（無回答1.0％）
・近畿圏（有31.1％）
１カ月 53.8％（１カ月未満も含む）
２カ月 16.5％（１カ月～２カ月も含む）
３カ月 14％（２カ月～３カ月も含む）
３カ月以上 13.9％（無回答1.3％）
礼金では首都圏で１カ月と２カ月が半々になっています
が、それ以外の２地域では１カ月が主流。また、この２地
域では礼金自体がない契約が中心になってもいます。
次回は仲介手数料、更新手数料、契約時にかかったその
他の費用、トラブルや困ったことについて取りあげます。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
貸している土地での建て替えを拒否したい
Ｑ，長年貸している土地の住民が家を建て替えたいと言っ
てきました。契約期間はまだ10年残っていますが、そろそ
ろ相続を考え、できれば契約を終わらせたいと考えている
ので、建て替えは拒否したいと思います。可能ですか？
Ａ，もちろん、拒否できます。
借地上で、契約期間を超えて存続する建物の建築に関し
ては、貸主への事前の通知が必要です。そして、建て替え
が許されるのは貸主が建て替えを承諾するか、異議を述べ
なかった場合だけとされています。もし、承諾しなかった
のに建て替えた場合には、貸主はその違法な建て替えを理
由に借地契約の解約をすることができます。また、貸主に
は建て替えを承認する義務はなく、理由なく拒否してもか
まわないことになっています。
ただ、実際のところでいえば、相続を考えての拒否との
こと。その場合には、建て替え拒否後、どうしたいのかか
ら考えたほうが良いように思われます。つまり、その土地
を子どもたちに相続させたいのか、あるいは売って相続税
対策にしたいのか……。建て替えて相続という手もありま
すね。それによって、現在の居住者に退去してもらうのか、
あるいは借地を現居住者に買い取ってもらうのかなど、手
の打ち方は異なってくると思います。それを考えた上で、
できれば税金関係の専門家などへの相談も含め、対応され
るのが賢明ではないでしょうか。
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■編集部の独り言
地震対策に地震対策に災害伝言板の告知を
昨年来、国内外で地震が続いています。これ以上大災害
が続かないことを祈りたいものですが、自然の力の前には
人間ができることは備えることだけ。そのひとつとして、
是非、覚えておいていただきたいのが、安全確認の大きな
手段となる、通信各社の災害伝言板です。
それぞれにシステムや使い方は少しずつ違いますが、基
本的には電話が集中してつながりにくくなる被災地からの
発信、受信を伝言にして、安全確認をしやすくするという
もの。もちろん、常時使えるわけではなく、災害発生後、
運用が発表され、使えるようになります。
ただ、その時点で慌てても、使えるものも使えません。
以下に主な伝言板のアドレスを載せておきますので、使い
方など一読なさってみてください。
また、大家さんだけが知っていても入居者の安否は確認
できません。できれば、災害時対策のひとつとして、告知
しておいてはいかがでしょう。
ＮＴＴ災害伝言板「１７１」
http://coden.ntt.com/service/dengon/disaster.html
ｉモード災害用伝言板（NTTドコモ）
http://www.nttdocomo.co.jp/info/disaster/index.html
ＥＺweb災害用伝言板（KDDI）
http://www.au.kddi.com/notice/dengon/
ボーダフォン災害用伝言板（ボーダフォン）
http://www.vodafone.jp/japanese/information/saigai/?cc_1603=
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次号は９月５日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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