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できる大家1000の知恵
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■2005/６/13日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営Ｑ＆Ａ 入居者に立ち退いてもらうために
まず、やることは何？
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賃貸インタビュー第９回
若い世代が圧倒的支持、不動産のセレクトショップ
東京Ｒ不動産 吉里裕也さん
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編集部の独り言⑲ 金物屋さんはどこにある？
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠ちょ
っと驚いた、です。
賃貸に住んでいる、ある人のブログ。
「今日はショック！」
更新の時期だったそうですが、「今の時代に更新料な
んか払えますか、それより、賃料を下げてくださいよ」
しばらく返答なし。催促をしたところ、大家さんから
「出て行ってください」。
入居者としては賃貸の動きにくい６月、空室になった
ら困るだろうからと強気に出たようですが、更新料も
賃料もでは交渉のしようがないでしょうというのが私
の感想。「更新料は払いますが、家賃は少し負けても
らえませんか」あるいは「家賃はそのままで、更新料
をなし、あるいは少し負けてもらう手はありませんか」
交渉というのは一方的に要求を言うだけのものではな
いはずですが、今どきは自分の要求しか考えていない
人もいるようです。
それでは６月13日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、入居者に立ち退いてもらいたい。
まず、やるべきことは何？
父が亡くなり、アパートを相続したのですが、なにぶん
木造で築数十年。修理するにも新築同様の費用がかかるた
め、思い切って建て直そうかと考えています。ただ、現在
８部屋のうち、６部屋に古くからの入居者がいます。立ち
退いてもらうためにやるべきことを教えてください。
Ａ、更新しないことを理由を明らかにして
告知することからスタートを
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書面で１年～６カ月前に
契約を更新しないことを通知
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最初にしなくてはいけないことは現在入居している人の
契約書をチェック、それぞれの次回の更新の１年～６カ月
前までに「更新しない」、あるいは「契約条件を変更した
い、そうでなければ更新はしない」などの内容の通知をす
ることです。そうしないと、契約は自動的に更新されてし
まい、契約にもよりますが、それから２年間は立ち退いて
もらいにくくなるからです。
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更新拒否の理由を明確に
伝える必要も
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ところで、大家さんから更新を拒否する場合に、これが
認められるには客観的に正当な理由がなくてはいけません。
どんな理由が正当かについては判断が分かれるところです
が、このご質問の場合、アパートが老朽化していること、
倒壊の危険などがあること、修理には新築並みの費用がか
かることなどを挙げれば認められる可能性は高いとと思わ
れます。
この理由については、例えば自治体が実施している耐震
性の強度についての調査などを利用、非常に危険で建て替
えが必要であることなどをデータなどで確認してもらえば、
裁判や調停などに及んでも、認められやすくなります。
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通知後は話し合い、
調停手続きの利用なども
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更新拒否を通知した後は、入居者と今後どうするのかを
話し合うことになります。納得して退去してもらえれば一
番ですから、まずはそうした姿勢で臨むことです。入居者
を一堂に集めてしまうと、「立ち退き料が必要だ」といっ
た過激な意見に全体が引きづられることが多いので、交渉
は一人一人としましょう。
全く費用をかけずに立ち退いてもらえればいいのですが、
実際にはなんらかの形で金銭を支払うことになるケースが
多いようです。ただ、これも最初から立ち退き料と言い出
すよりは、「引っ越し費用は負担しましょう」「最後１カ
月分の家賃はいりません」など、金額の少ない名目を挙げ
るようにしましょう。こうしたやりとりですが、自分でや
れれば問題ありませんが、ごねる人がいたり、話に応じな
い人がいたりともめることも十分あり得ます。その場合に
は信頼できる不動産会社に相談する、調停手続きを利用す
るなどの手があります。状況に応じてどうするか、早めに
判断したいものです。
＊調停手続きについては別項目で説明する予定です。
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賃貸インタビュー第９回
若い年代に圧倒的支持を受ける不動産のセレクトショップ
東京Ｒ不動産
吉里裕也さん
若い友人たちと住まいの話をすると必ず出てくるのは東
京Ｒ不動産なるウエブサイト。不動産会社風の名称ではあ
りませんが、れっきとした不動産会社（社名はスピーク）。
しかも、この会社で取り扱っている物件、ホームページの
面白さといったら……。若い世代に支持される、その理由
を伺いにいきました。
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「自分で借りたい家がない」が
サイト設立のきっかけ
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メンバー５人のうち、４人が建築設計関係の専門家とい
う東京Ｒ不動産。建築、住まいのプロとして「自分たちが
借りたい家がないというのが、この仕事を始めるきっかけ
でした」と吉里さん。
さらに「デベロッパーにいたので、いろいろな物件を知
っています。古くても味のあるいい物件があるのに、大家
さんや不動産会社はその良さを分かっていない。一方でデ
ザイン・企画として面白い物件も増えているのに、こちら
も現状の賃貸物件の流通の中でうまく紹介されていない。
その、モノの良さ、企画の良さを伝えるために、自分たち
で何かやってみよう、と」。
スタートは一昨年11月に行われたアートイベント。古い
建物をイベント期間中ギャラリーとして借りることになり、
いくつかの物件が集まったそうです。ちょうど、その少し
前から「古くても味のある部屋、改装できる部屋を探して
いる」という相談を受けることが多かったこともあり、じ
ゃあ、物件を紹介しようとサイトを立ち上げたのですが、
その時点では、物件はわずか12～13物件。仲介はまだして
おらず、商売抜き、単に物件を紹介するだけでした。
ところが、借りたいという人が想像を超えた勢いで増加。
これは面白いかもしれないと昨年４月からは会社として仲
介を行うようになったそうです。
「当初はReal Tokyo東京という、アート版ぴあのようなサ
イトとリンクしていたので、借り手はアーティスト、クリエ
ーター系や学生が多かったのですが、今では同じクリエイテ
ィブ系でも大手代理店の制作部門や普通の会社員などに広が
っています」
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ニーズはあるのに、
物件がない！
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その頃から、今に至るまで、大変なのは物件集め。「ニー
ズはあるのですが、物件がないという状態が続いています」
最初の頃は１週間に１物件紹介するのがやっと。しかも、
担当者が自転車で街でみかけた物件や古そうな地元の不動産
を回って集めていたそうですが、けんもほろろな対応ばかり。
今でも「１年以上空いていた部屋を『こんなのでいいの？』
と大家さんに言われながら紹介、１週間で10人以上が見に来た」
などの実績から、週に数物件はアップされ、サイトに掲載さ
れている物件は300を超える数になっていますが、それでも慢
性的に足りない状態です。
では、実際、どんな物件が掲載されているのでしょう。ホ
ームページの物件検索の見出しをみると、「レトロな味わい」
「改装ＯＫ」「お得なワケあり」「オマケ付き」など、他の
不動産会社の検索条件にはまずない文言が並んでいます。
次に実際の物件紹介のページ。物件の見出しは「興奮！こ
れぞ地下」「気力・体力・時の運」「広尾のちょこんとアパ
ートメント」……。こちらも、ここでしか見られないコピー
です。
そして、物件紹介記事。「おトクなワケ有りの理由は日当
たりです。日当たりを気になさらない方にとってはかなりお
勧め物件です」「平成18年に取り壊す予定なので、何をやっ
てもＯＫです」……。かなり手を入れなければ住めない、エ
アコンは付けられないなど、デメリットも具体的に書き込ま
れています。さらに、もう埋まってしまった物件も、ただし
書きはあるものの、そのまま掲載されており、ライブ感たっ
ぷりです。
写真を見ると、タイル張りの古いお風呂があったり、不思
議なたたずまいの庭があったり……。一般の不動産会社だと、
とりあえずリビングの写真と考えますが、ここではその物件
の魅力を伝える写真です。
「不動産選びには様々な情報が必要なのに、今の流通の中で
は開示されている情報が少ない。さらに、この部屋はこんな
使い方に向いていますよといったコンサルティング的要素も
ない」。その不足を補うのが、このページというわけです。
扱っている地域は主に中央区、港区、千代田区といった都
心部に加えて、目黒区、渋谷区といった山手線の西側エリア。
地方都市から取り扱ってほしいという要望もあるそうですが、
上記のような紹介をしたり、必ず下見をしてもらうためには
人手が足りないという理由で今のところ地域は限られています。
数として多いのは古い物件ですが、この説明が難しい。東京
Ｒ不動産独自の選択眼に叶わないと、単に古い、ではダメなの
です。「清潔感は大事。水回り、共有部分はきれいでないと」
に加え、年月を経た味わいとでも言うのでしょうか、いわく言
いがたい風情。軽量鉄骨造のアパートが少ないこと、ワンルー
ムは扱わないというポリシーから類推、実際のページで確認し
ていただくしかありません。
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ひとつ、他にないポイントがあれば
借りたい人は現れる
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ところで、古い物件ならとりあえず、リフォームと思います
が、吉里さんは疑問を投げかけます。
「いくらリフォームしても新築にはかなわない。それに、賃貸
は期間限定で住むので、多少不便があっても、ひとつ、他にな
いポイントがあればいいんです」
古さを生かす、一戸しかないメリットを生かす手段。具体的
には「庭に桜を植えて、１年のうち１週間だけだけど、我が家
で花見ができるようにする、大きな窓を作る、縁側を付ける……。
リフォームするにしても、大家が100万円かけて勝手にやるより、
古いまま貸してリフォーム可としたほうが付加価値になることも」
とはいえ、一般的な部屋を探している人に比べると、リフォー
ム可を探している人は全体としてはまだまだ少数派。そこで、吉
里さんは大家さんに「１カ月だけ、そのままで掲載してみましょ
う。それでダメならリフォームしましょう」と提案するのだとか。
仲介だけでなく、物件のデザインや企画ができる会社ならではの
強みです。もちろん、リフォーム可を条件に仲介するときには、
内容に応じて細かく契約書を作り、後日トラブルにならないよう
な配慮もします。
また、「ウチの物件は地域限定で探している人向きでないので、
とりあえず、地元の不動産会社に出してみて、それで借り手が見
つからないようなら広域で探してみましょう」という提案も。ホ
ームページでの掲載は無料で「専任をやろうとはしない」、成約
ベースで報酬をもらうのが基本的な姿勢です。
「でも、いくら無料でもネットに載せるのはいやだという大家さ
んがいるのが理解できません」。
大家さん業は借りる人があって初めて成り立つもの。であれば、
自分の物件を広く知ってもらうために、利用できるものは何でも
利用したい。さらに、今、どんな部屋を借りたい人がいるのかを
確実に知っておくために、
東京Ｒ不動産http://www.realtokyoestate.co.jp/は要チェック！
よしざとひろや
1972年京都生まれ。東京都立大学院 工学研究科建築学専攻 修
了。1998年より株式会社スペースデザインにて、サービスアパー
トメント及びSOHOに関わる新規業態の立上げに従事するともに、
プロジェクトにおける企画・監理のリーダーシップをとる。2003
年よりフリーランスとして、website「東京Ｒ不動産」を立ち上げ
るとともに、集合住宅・オフィス・店舗等の企画、デザインを行
う。2004年 SPEAC inc.を共同設立。
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■編集部の独り言⑲
金物屋さんはどこにある？
長年愛用していた鍋の柄が取れてしまい、買いに行くこ
とにしたのですが私の住んでいる街には金物屋さんがない！
そこでとりあえず、田町の大型ホームセンターへ。鍋はあ
りましたが、柄はありません。
そうこうしているうちに家人が「確か蒲田に１軒、品揃え
が豊富そうな店があった」と思い出し、車で蒲田へ。ところ
が、あまり売れるものではないのでしょう、細いものはあっ
たのですが、我が家の鍋に合うサイズはなし。
そこで、大森、大井町と商店街を巡りつつ、帰路についた
のですが、その間も「金物屋さん、どこにあったっけ？」。
確か、中目黒に１軒、自由ヶ丘にも１軒と次第に思い出しは
するのですが、いつも利用しない店はダメですねえ。時間が
かかります。
それで思ったのですが、きっと新しくアナタのアパート、
マンションに入居する人たちもこんな思いをするのではない
でしょうか？スーパー全盛の時代ですが、個人商店でなけれ
ば入らないものもあるのですから。
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次号は６月27日（月曜日）にお送りする予定です。記事
に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは、
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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