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できる大家1000の知恵
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■2005/５月30日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑯大阪府、敷金トラブル研究会を設置
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賃貸インタビュー第８回
ＧＮＰで20年間稼動率97％をキープ 中山英男さん
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編集部の独り言⑱風水の本当の意味
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠芝浦
アイランドに行ってきました、です。
首都圏の湾岸エリアで繰り広げられてきた汐留マンシ
ョン戦争は芝浦に場所を移して第２回戦に突入とか。
そこで話題になっている大型開発が三井不動産が進め
ている芝浦アイランド。６万㎡の島をひとつ、ブロッ
クリノベーションして、ニューヨークのバッテリーパ
ークのように、人が住みやすい街に作り直すのだとか。
詳細は別として、モデルルームを訪問した感想をひと
つ。ここではカーシェアリングシステムが導入されま
す。気軽に共同で使える車があれば、各戸で所有する
必要がなくなり、それが環境に優しい結果になるので
はという試みで、すでにいくつかの大規模マンション
では導入されています。
考え方としてはいいと思います。使いたい時に使える
のであれば、無理して車を所有しなくてもいいのは確
かですから。でも、その車が問題。ご存知でしょうか、
ダイムラークライスラーが出しているスマート。当初
は２人乗り、一般の乗用車の半分の長さというコンパ
クトなものでしたが、今は４人乗りが出ています。同
物件で導入されるのはコレが２台です。
でもね、本当に地球環境へ配慮するなら、
①１人、２人で乗るのに大きな車は無駄→であれば、
２人乗りでもいいのでは。実際、昼間は知っている車
で４人乗っているのってあまり見ません。たいてい、
１人、２人です。それに、そうすれば、駐車スペース
も節約できます。
②でも、荷物を積みたいときもある→であれば、１台
はもっと大きな車で荷物スペースが大きい車がいい。
スマートの４人乗り（フォアフォアと言います）はあ
まり荷物が積めないのです。
というのが私の考え。つまり、１台は２人乗りで、ち
ょっとそこまで用。もう１台はもっと大きくして荷物
や多人数で出かけることもできる用に。そのほうが、
使い勝手、環境への配慮ともにいいように思うのです。
いかが思われますか？
そうそう、それに、本当に環境へ配慮するなら、日本
のハイブリッドカーにすべきです。だって、乗ってい
るから分かります。スマートって燃費悪いんです。
それでは５月30日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース⑯
大阪府、敷金トラブル回避へ、研究会設立
賃貸住宅退去時に多額のリフォーム費用を原状回復の
ためとして敷金から請求されるトラブルが大阪でも多発。
府はこれを防ぐため、ガイドラインの策定や条例化など
も視野に入れ、トラブルの未然防止を図るための研究会
を立ち上げました。府では「本年度中にも一定の方向性
を出したい」とのこと。
大阪府まちづくり政策課によると、府の住宅相談室に
寄せられた賃貸住宅の退去時の原状回復を巡る相談は02
年度の575件から、03年度は848件、04年度は多少減った
ものの674件。
主な相談内容としては「原状回復に費用がかかったの
で敷金は返せない」「襖や畳の張替え費用を請求された。
あれは大家さんに補修義務があるのではないか」など。
また、関西特有の敷引きの慣習についても「意味が分か
らない、不当だ」という声が増えているそうです。
研究会は学識経験者や府の担当者など６人からなり、
今後は不動産業界や消費者団体などからも意見を聞き、
とりまとめていくことになっています。
これまで、退去時に差し引かれる額があらかじめ分か
っている分、トラブルになりにくいとされてきた敷引き
についても、大阪地裁が一部を無効とする判決を出して
おり、今後は首都圏同様、ガイドラインや条例などの制
定が行われるのは必至と思われます。
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賃貸インタビュー第８回
ＧＮＰで20年間、平均稼働率97％をキープ
ア・ミッド 中山英男さん
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住んでみたい！
日本初、本物の賃貸ログハウス
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賃貸、分譲を含めていろいろな家を見ています。でも、
率直なところ、玄関を開けた途端に「住んでみたい！」と
思うような家は初めて。その家は、リゾート地以外では多
分日本初、賃貸のログハウスです。
「住んでみたい！」と思ったのは、私だけではありません。
ここの入居者は、住み替えの必要に迫られて引っ越してき
たのではなく、この物件に住みたいという理由で引っ越し
てきた方ばかり。中にはホームページであらかじめ物件を
チェック、静岡から見に来て、予想以上！と即決の方や玄
関ドアを開けた時の木の香の良さに感激して決めたという
驚くような方もいらっしゃるとか。これだけで、この建物
の魅力、お分かりいただけるでしょう。
このログハウスのオーナーが、これまでに５棟、シング
ル向きの物件を建設してきた中山さんです。これまでの物
件は「外構のガーデニングなどには工夫していますが、物
件自体はシンプルなものです」とのことですから、今回の
物件はかなり異色。その理由は？
「ここ、栗平は小田急線の支線で、静かで自然の残された
場所。そこにＲＣ造は似合いません。また、供給過剰の２
ＤＫを安く作って安く貸しても仕方ない。それなら、今ま
でにないモノを作ってやろうじゃないかというのがログに
した理由です」
もうひとつ、自分が住んでみたくなるものを作りたかっ
たとも。
「本物の、いい素材を使ったログなら５年後、10年後と時
間が経つに連れて趣きが増し、どんどん良くなります。あ
め色になってくれば汚れは気にならないし、木の節になら
釘を打っても目立たない。融資が終わった後、どれだけ長
く貸せるか。それを考えると、イニシャルコストはかかる
けれど、長い目では◎。それに、融資が終わったら建て直
し、では環境にも優しくないでしょう？」
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自分の物件は自分が一番知っている
だから自分でＨＰを作成、情報を発信
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とはいえ、家賃相場が15万円のこの地域で20万円。しか
も、ログハウスです。
「知る人の少ないこの地域で家賃20万円の物件を探す人は
いません。ログハウスのカテゴリーで探す人もいないでし
ょう。だから、一般の不動産会社ルートだけで入居者を募
集してもダメ、ＨＰが必要だと考えました。ただ、会計事
務所に相談したところ、プロに依頼するのでは収支的にど
うかと。それで、会計事務所のアドバイスを頂きながら、
自分で作ることにし、おととし６月に立ち上げました」
ＨＰでは建築途中の状況を刻々掲載。また、雑誌などに
売り込みも行ったといいます。
「おかげで、内覧会ではそのＨＰを見てくださった方々で
半分決まりました。自分の物件は誰よりも自分が良く知っ
ていますから、それをきっちり自分の言葉で伝えられたの
が、良かったのだと思います。今後は他の物件でも作って
いきたいと思っています」。
もちろん、良いことだけではありません。「個人の大家
が集客するのは難しいということも実感しました。特に面
白い物件であればあるほど、その物件を上手にアピールで
きるパートナーが必要ですね。それに大家が集客した場合、
手数料をどうするのかという問題もありますしね」。
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「今までにない」ソフトで
長く住みたい、住む喜びのある物件に
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ところで、ログハウスはそれ自体が「今までにない」物
件ですが、この物件のすごい（あえてすごいと言わせてい
ただきます）のはそれだけではありません。
「この物件はソフトで勝負と思っています」
住戸内のベンチやイスは中山さんが柱の端材を利用して
手作りしたものです。契約時、花束などの記念品を渡され
ます。入居者に子どもが生まれたらプレゼントがあります。
奥様の誕生日には花束が贈られます。自家栽培の採れたて
野菜がプレゼントされます。春には筍堀のイベントがあり
ました。敷地内に植えられたオレンジ、みかん、シークワ
ーサーやりんごなどは実ったら入居者へのプレゼントにな
ります。10年住んでくださった方にはＢＩＧ ＰＲＥＳＥ
ＮＴの予定。「秋には柿もぎを企画しようと思っています」。
いつもきれいに手入れされた敷地内の植栽は、四季折々
の花が咲くように工夫されています。クリスマスには敷地
中央のウッドウォールにイルミネーションが掲げられまし
た。住んでうれしい場所にするよう、本当に細かい気配り
があるのです。
「単に空間を貸すというのではなく、コミュニティがあり、
きれいで友達を呼びたくなるような住む喜びのある物件で
あれば、長く住んでいただけます。退去後に友達をご紹介
いただくことにもつながります。それに、大家がこれだけ
きれいにしてくれているのだからと、部屋を大事に使って
いただけますし、退去時の敷金精算でもめることもありま
せん」。
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自分で動き、入居者の声を聞く、
それが利益を生む
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プレゼントや植栽だけではありません。クレームの処理
などにも中山さんは自らすぐ動きます。
「10回言われてやってもらうのと、１回言って、すぐ動い
てもらうのでは印象が違います。私はお客様に携帯の番号
を教えて、何かあったらすぐ連絡するように伝えてありま
す。クレームは早いうちに対処して芽を摘んでおかないと。
不満がたまって退去されたら、自分にマイナスです」。
また、入居時には挨拶に行って、その後、クレームなど
を言いやすい状況にしておくと同時に退去時には必ず立会
い、退去の理由を聞くとか。
「10年前から各物件にはポストとは別にメールボックスを
用意、何か不満があったら、そこに投函するようにと入居
時、イエローカードを渡すのですが、入居中は言いにくい
という人も。そんな人でも退去時はいろいろ言ってくれま
す。隣がうるさかった、エアコンの効きが悪かった……。
聞いておけば、次のお客様への備えができ、クレームを事
前に防げます」
自分は大家さんじゃなく、中家さんか小家さんと笑う中
山さん。「だから、自分で動かないと利益は出ません」と
言いつつ、この20年間の稼動率は「最低の年で95％、出入
りの少なかった年で99％」。平均すると97％、驚異的です。
その稼働率の奥義は「ＧＮＰ」。中山さんにいただいた
資料にメモがありました。
取材後、資料を見直してメモに気づいたところに、中山
さんからメールが来ました。
「ＧＮＰのＧは義理、Ｎは人情。ではＰは？」
Ｐから始まる日本語はないし……。私は当初、分かりま
せんでした。
でも、この記事をお読みの皆さんにはお分かりですね。
そう、答えはプレゼント。つまり、ＧＮＰのいずれもが入
居者（中山さんはお客様とおっしゃっていました。この言
葉にも深いものがあります）への心がけ、心配りを意味し
ていたのです。大家さんの心からのサービスが稼働率97％
を生む。中山さんからのいたずらっぽいメールはそう語っ
ていました。
なかやまひでお
高校２年生だった1978年に父が病に倒れ、それを機に生計
維持と固定資産税・相続対策のため建設業に勤めつつ、19
86年、25歳で最初のマンションを建設。その後1996年に
(有)ア・ミッドを設立、2004年に６棟目となるログ・コテ
ージ（全８戸）を建設。栗平で一番安い物件と一番高い物
件を所有する。クレーム処理の迅速さに感動した入居者の
実家から毛蟹やフリージアが送られてきたり、クリスマス
のイルミネーションに感激した入居者が家賃に1000円をプ
ラスして振り込んでくれたりと逸話には事欠かない大家さん。
ログ・ハウスが見られるホームページはこちら。
http://www.log-life.com/
また、今回のインタビューはサイトアップ時には室内や
敷地内が見られるようにするつもりです。関心のある方は
ぜひ、ご覧ください。
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■編集部の独り言⑱
風水の本当の意味
風水の記事を作っています。あの誰でも知っている風水
の先生、そしてその娘さんを取材、これまで何回か作った
ことがあったのですが、どうも胡散臭いところが拭えませ
んでした。だって、南に赤い花を飾るだけで恋愛が成就す
るなら、苦労はしません。赤い球に乗った黄色い干支の人
形は普通の家のインテリアには似合わないでしょう。
でも、今回の先生は違いました。
「家の中の階段は凶とされます。それは、窓がなく、暗い
から。昔は今のように照明がありません。だから、転んだ
り、怪我をしたりしやすい。それを戒めるために凶とした
のです」
風水はこうした常識の積み重ねであり、居心地よく、快
適な空間を作ることを目的としているのだとか。だから、
「床に風水グッズを置くなどナンセンス。それよりも、整
理整頓、掃除をして、気が通るようにシンプルな空間を心
がけることです」
ちなみに、運気の上がる住まいは南あるいは南東向きで
明るい玄関があり、落ち葉やゴミが落ちていない、手入れ
の行き届いた場所。向きが違うなら、玄関の照明を明るく
すればいいそうです。そして、玄関はいつもきれいにして
運気が入ってきやすいようにする。窓をふさぐようにモノ
を置かない、ゴミ置き場はバケツなどで整理し、汚れたま
まにしない……。
どのアドバイスも大家さんに参考になりませんか？自分
の物件をきれいにしておくことが運を呼ぶ、風水は意外に
理に適っています。
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次号は６月13日（月曜日）にお送りする予定です。
次回は古かったり、改造ＯＫだったり、元工場であった
りと、個性的な物件を取り扱う、いわば不動産のセレクト
ショップ、東京Ｒ不動産さんのインタビューをお届けしま
す。今どきの借り手の気持ちをぎゅっとつかむその観点を
お伝えできると思いますので、お楽しみに。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お読みいただ
き、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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